Nee, ‘natuurlijk niet‘ zou ik haast zeggen. Maar sommige (grote) bedrijven zien het als een tak van sport om hun klanten de verkeerde dingen wijs te maken, wat ze – schat ik – op jaarbasis vele miljoenen zoniet miljarden euro’s op kan leveren. Of het nou is uit onwetendheid of tactiek, weten doe ik het niet – maar ik ben in ieder geval blij dat er in Nederland genoeg mensen opgeleid worden die er later hun werk van gaan maken dit soort misstanden recht te zetten.

Zoals ik in mijn vorige artikel over Huurrecht heb beschreven staat in het huurrecht de bescherming van de huurder centraal. Als huurder ben je verplicht te voldoen aan de afgesproken tegenprestatie (art. 7:212 BW), maar daar mag je natuurlijk wat voor terugverwachten. Allereerst het gehuurde (art. 7:203 BW), maar dat is logisch. Welke verwachtingen mag je echter hebben aan het gehuurde? De wet is daar heel duidelijk over: art. 7:206 BW zegt dat de verhuurder verplicht is tot herstel van gebreken. Hoewel dat niet letterlijk in het artikel is terug te vinden, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de verplichting van preventief onderhoud onder dit artikel hoort te vallen. In specifieke gevallen kan er sprake zijn van een recht op schadevergoeding, namelijk wanneer het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder (art. 208 BW).

Het herstellen van gebreken, oke. Hoe zit dat in het geval van de schoorsteen die dringend schoongemaakt moest worden? Vuile schoorstenen zijn een belangrijke oorzaak van brand. Bovendien kan er giftige koolmonoxide in de kamer terechtkomen als de open haard niet vrijelijk kan beschikken over een weg naar buiten. Het is dus overduidelijk dat hier sprake is van een gebrek zoals de wetgever heeft bedoeld in artikel 7:206 BW.

De verhuurder heeft vervolgens aangegeven de kosten voor het schoonmaken van de schoorsteen niet te gaan/willen betalen, omdat het ‘de eigen verantwoordelijkheid is van de huurder’. Prima. Het is inderdaad zo dat ‘kleine herstellingen’ (art. 7:206 lid 2) door de huurder zelf gedaan dienen te worden (denk aan het vervangen van een lampje, als dat lampje onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst). Ook hoeven gebreken in beginsel niet verholpen te worden als dit onmogelijk is of als het uitgaven vereist die van de verhuurder niet gevraagd kunnen worden.

In dit geval kan het gebrek prima verholpen worden en de €190,- aan kosten die de huurder noodgedwongen heeft moeten maken omdat de verhuurder het gebrek niet wilde verhelpen, is nou niet bepaald een uitgave die van de verhuurder niet gevraagd had kunnen worden.

Lid 3 van artikel 206 vertelt ons dat als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is (wat in ‘normaal’ Nederlands wil zeggen, dat als de verhuurder het probleem niet op wil lossen), dan mag de huurder het probleem zélf verhelpen en de kosten die hij daarbij heeft gemaakt verrekenen met de huurprijs. De €190,- mag in dit geval dus ingehouden worden op de te betalen huurpenningen. (En het is vervolgens aan de verhuurder om, als hij het er niet mee eens is, naar de rechter te stappen. Lekker makkelijk voor de huurder dus!) Deze mogelijkheid is geheel nieuw ten opzichte van het oude recht, waar nog een machtiging van de rechter nodig was om dat te kunnen doen.

Als in een contract voor het huren van een woonruimte iets anders is afgesproken, bijvoorbeeld dat ‘alle gebreken door de huurder zelf opgelost dienen te worden’, dan zijn die bepalingen van rechtswege nietig (art. 242). Wat betekent dat ze gewoon geen werking hebben. Het is sinds de nieuwe regels in het Huurrecht dan in principe ook niet meer mogelijk om een minder goed onderhouden woning te verhuren voor een, bijvoorbeeld, relatief lage huurprijs.

Nu heb ik met m’n studiegenootje een leuke deal gesloten, en om het spannend te houden gaan we de €190,- euro niet in mindering brengen op het huurbedrag: als het mij lukt de verhuurder zover te krijgen dat hij toegeeft dat de kosten voor het schoonmaken van de schoorsteen voor zijn rekening komt en de uitgave ook daadwerkelijk betaalt, dan mag ik van de helft van dat bedrag vakantie gaan vieren en gaan we het andere deel van het bedrag besteden aan een picknick met goede flessen rosé en een leuk feestje in het Vondelpark voor een groep genietende rechtenstudenten. En dat is met mooie, warme dagen in het vooruitzicht helemaal zo slecht nog niet! – To be continued -

Het antwoord op deze vraag, net als het antwoord op zo veel vragen in het recht, luidt: dat hangt er vanaf. Maar omdat ik geen flauwe jurist wil worden, voeg ik er meteen aan toe: waarschijnlijk kan hij dat van je vragen, ja. Art. 6:114 BW bepaalt dat een overboeking vanaf een bank- of girorekening in principe geoorloofd is, tenzij de schuldeiser (de persoon of het bedrijf waar de betaling aan verschuldigd is) de girale betaling uitsluit. Het geld moet dan betaald worden middels een wettelijk betaalmiddel (giraal geld is dat gek genoeg nog niet), en dat betekent dus met een grote sporttas vol bankbiljetten over straat.

Dat laatste was natuurlijk een grapje van mij, maar is dat wel zo? Kan het zo zijn dat als je een nieuw huis koopt dat je met drie grote sporttassen en gepantserde voertuigen over straat moet? Kan een schuldeiser onder alle omstandigheden girale betaling uitsluiten?

Het antwoord luidt: nee. De uitsluiting van de girale betaling mag namelijk niet in strijd zijn met wet, rechtshandeling of ‘redelijkheid en billijkheid’. De uitsluiting is bijvoorbeeld in strijd met redelijkheid in billijkheid, als het om een erg groot geldbedrag gaat. In dat geval is de uitsluiting niet mogelijk.

De uitsluiting kan gedaan worden op het moment dat er een overeenkomst wordt afgesloten, maar ook terwijl de overeenkomst loopt (zoals in dit geval een lopende huurovereenkomst) door een eenvoudige mededeling. De uitsluiting kan echter in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid als de melding van de schuldeiser dat hij het geld contant wil ontvangen, bijvoorbeeld zo laat gedaan is dat het niet meer mogelijk is met deze wens van de schuldeiser rekening te houden. In dat geval zal hij de betaling via bank- of girorekening moeten accepteren.

In ieder ander geval, namelijk waarin de elektronische betaling rechtsgeldig is uitgesloten, hoeft de schuldeiser de betaling niet te accepteren en zal deze betaling niet voldoende zijn. De reden achter deze strenge regel is dat het zo kan zijn dat de schuldeiser een negatief banksaldo heeft en in alle vrijheid moet kunnen beslissen het geld te willen ontvangen op een zodanige manier, dat hij er de beschikking over krijgt. Ook als de schuldeiser minder zoete bedoelingen heeft met het niet willen accepteren van giraal geld, bijvoorbeeld omdat hij niet wil dat de Belastingdienst met zijn of haar geldzaken meekijkt, doet dat niets af aan het recht om betaling middels een wettelijk betaalmiddel te vragen.

Wel kan de lezer in dit geval natuurlijk vragen om een kwitantie als bewijs van betaling van zijn huurpenningen (art. 6:48 BW).

De huurbescherming zoals die terug te vinden is in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek heeft twee pijlers: huuropzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. Als er geen strenge regeling zou bestaan op het gebied van het opzeggen van huurovereenkomsten van woonruimtes (waar overigens zowel eengezinswoningen als (studenten)kamers als bijv. een woonwagen wordt verstaan) dan zou je van de ene op de andere dag uit je huis gezet kunnen worden. Dat wordt onwenselijk geacht.

Aan de andere kant is het relatief simpel om de huurder van een woning ‘weg te pesten’, door de huurprijs van het gehuurde zo ontzettend hoog te maken dat de woonruimte onbetaalbaar is geworden. Daar richt de tweede pijler van de huurdersbescherming zich dan ook op.

Als een opzegging van een huurovereenkomst plaatsvindt met instemming van zowel de huurder als de verhuurder, dan is er geen enkel probleem (art. 7:271 lid 1 BW). Veel vaker echter, komt het voor dat een van de twee partijen de overeenkomst op wil zeggen. Doet de huurder dat, dan dient een termijn in acht worden genomen gelijk aan de tijd die twee huurtermijnen (de periode waar 1 huurbetaling voor plaatsvindt) maar minimaal één en maximaal drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub a). Voor de verhuurder geldt een langere termijn: de in acht te nemen termijn mag namelijk niet korter zijn dan drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub b).

De verregaande bescherming van de huurder komt tot uitdrukking in de limitatieve opsomming van art. 7:274 BW waaraan de opzeggende verhuurder is gehouden. Die komt er in het kort op neer dat als een opzegging van de verhuurder niet wordt geaccepteerd door de huurder (of als de huurder in z’n geheel niet reageert), een opzegde huurovereenkomst in dat geval van kracht blijft totdat de verhuurder het initiatief heeft genomen zich te wenden tot de kantonrechter (art. 7:272 lid 2 BW) en deze een onherroepelijke uitspraak heeft gedaan (art. 7:272 lid 1 BW). Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag slechts opgezegd worden tegen het einde van deze bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW).

Toepassing van de huurbescherming
Art. 7:232 BW bepaalt het bereik van de huuropzeggings- en huurprijsbescherming. Het belangrijkste lid van dit artikel is lid 2, dat bepaalt dat de huurovereenkomst ‘welke een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’, niet wordt gereguleerd door de strenge woonruimtebepalingen. Overigens dient opgemerkt te worden dat een korte duur als zodanig niet beslissend is! (naar zijn aard slechts van korte duur). Lid 3 van eerdergenoemd artikel is 1 juli 1993 ingevoerd om een versoepeling in te houden voor de zgn. ‘hospitakamers’, waarbij de verhuurder zelf ook inwonend is in het pand. Deze versoepeling geldt slechts in die gevallen dat de huurtermijn de negen maanden nog niet is gepasseerd (lid 3).

Dit artikel dient als introductie op het onderwerp Huurrecht, met name gericht op de huur van woonruimtes. De komende weken zal ik uitvoeriger komen te spreken over dit onderwerp, mede naar aanleiding van veel e-mails die mij recent hebben bereikt over dit onderwerp. Ik zal bij het opstellen van mijn artikelen proberen de beantwoording van per e-mail binnengekomen vragen integraal mee te nemen. Nieuwe vragen over Huurrecht zijn dan ook van harte welkom per e-mail of als reactie op dit artikel.