Huurrecht (1): de centrale bescherming van de huurder van woonruimtes

Er wordt nogal wat gehuurd en verhuurd in Nederland. Hoofdgedachte van het recht dat van toepassing is op de verhuur van woonruimtes is dat de huurder die de huur tijdig betaalt en aan andere verplichtingen voldoet, recht heeft op ongestoord huurgenot.

De huurbescherming zoals die terug te vinden is in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek heeft twee pijlers: huuropzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. Als er geen strenge regeling zou bestaan op het gebied van het opzeggen van huurovereenkomsten van woonruimtes (waar overigens zowel eengezinswoningen als (studenten)kamers als bijv. een woonwagen wordt verstaan) dan zou je van de ene op de andere dag uit je huis gezet kunnen worden. Dat wordt onwenselijk geacht.

Aan de andere kant is het relatief simpel om de huurder van een woning ‘weg te pesten’, door de huurprijs van het gehuurde zo ontzettend hoog te maken dat de woonruimte onbetaalbaar is geworden. Daar richt de tweede pijler van de huurdersbescherming zich dan ook op.

Als een opzegging van een huurovereenkomst plaatsvindt met instemming van zowel de huurder als de verhuurder, dan is er geen enkel probleem (art. 7:271 lid 1 BW). Veel vaker echter, komt het voor dat een van de twee partijen de overeenkomst op wil zeggen. Doet de huurder dat, dan dient een termijn in acht worden genomen gelijk aan de tijd die twee huurtermijnen (de periode waar 1 huurbetaling voor plaatsvindt) maar minimaal één en maximaal drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub a). Voor de verhuurder geldt een langere termijn: de in acht te nemen termijn mag namelijk niet korter zijn dan drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub b).

De verregaande bescherming van de huurder komt tot uitdrukking in de limitatieve opsomming van art. 7:274 BW waaraan de opzeggende verhuurder is gehouden. Die komt er in het kort op neer dat als een opzegging van de verhuurder niet wordt geaccepteerd door de huurder (of als de huurder in z’n geheel niet reageert), een opzegde huurovereenkomst in dat geval van kracht blijft totdat de verhuurder het initiatief heeft genomen zich te wenden tot de kantonrechter (art. 7:272 lid 2 BW) en deze een onherroepelijke uitspraak heeft gedaan (art. 7:272 lid 1 BW). Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag slechts opgezegd worden tegen het einde van deze bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW).

Toepassing van de huurbescherming
Art. 7:232 BW bepaalt het bereik van de huuropzeggings- en huurprijsbescherming. Het belangrijkste lid van dit artikel is lid 2, dat bepaalt dat de huurovereenkomst ‘welke een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’, niet wordt gereguleerd door de strenge woonruimtebepalingen. Overigens dient opgemerkt te worden dat een korte duur als zodanig niet beslissend is! (naar zijn aard slechts van korte duur). Lid 3 van eerdergenoemd artikel is 1 juli 1993 ingevoerd om een versoepeling in te houden voor de zgn. ‘hospitakamers’, waarbij de verhuurder zelf ook inwonend is in het pand. Deze versoepeling geldt slechts in die gevallen dat de huurtermijn de negen maanden nog niet is gepasseerd (lid 3).

Dit artikel dient als introductie op het onderwerp Huurrecht, met name gericht op de huur van woonruimtes. De komende weken zal ik uitvoeriger komen te spreken over dit onderwerp, mede naar aanleiding van veel e-mails die mij recent hebben bereikt over dit onderwerp. Ik zal bij het opstellen van mijn artikelen proberen de beantwoording van per e-mail binnengekomen vragen integraal mee te nemen. Nieuwe vragen over Huurrecht zijn dan ook van harte welkom per e-mail of als reactie op dit artikel.

12 reacties op “Huurrecht (1): de centrale bescherming van de huurder van woonruimtes”

  1. Simon

    Hallo
    ik heb een vraag, kan een woningstichting mij uit huis zetten na een, echt een waarschuwing die ik heb gekregen ivm geluidsoverlast en mij dan zelfs geen andere woonruimte aanbied valt dit ook onder de noemer wettelijke huurbescherming.

  2. wanda polok

    hello,ik heb een vragje ik heb apartament gehuurd 17 februari 2009 voor 3 jaar heb ik alles gerenoveerd voor 2 .ooo euro ongeveer en in juni heb ik van de eigenaar gehoort dat hij daar met zijn vrouw had woonen en dat ik deruit moet ik had ruzie gekregen met hem en wou ik contrakt met hem tekenen maar dat wou hij niet meer en nu heb ik probleem ik heb geen contrakt bn allen ingeschreven bij de gemeete en weet ik niet wat ik moet doen en ik betald 500 euro per maand ??? wat moet ik doen???

  3. M.G.H Hassing

    Hallo , De verhuurder heeft mij te kennen gegeven dat men van plan is de woning te slopen.
    Dit voornemen is een uitvoering van een totaalplan ,maar er is voor deze woning geen noodzaak
    Het betreft een blok van 6 woningen die voor het totaalplan eigenlijk in de weg staan.
    Wel heeft men ons te kennen gegeven dat de plannen nog gewijzig kunnen worden als de gemeente op bepaalde punten niet te gemoet komt.
    Nu is mijn vraag wat zijn mijn rechten ,en kan een goed huis zo maar afgebroken worden alleen omdat een architect vind dat deze woningen eigenlijk in de weg staan?

  4. B.Nierop

    Goedemiddag,

    In December heb ik brand gehad in mijn woning door een kaars in een kerst stukje. Door brand- en roet schade was mijn woning voorlopig onbewoonbaar. Ik heb zelf andere woonruimte moeten zoeken,waar ik drie maanden met mijn kinderen heb gewoond.
    Op advies van de brandweer, mijn verzekerings maatschappij en de heren van de calamiteiten instelling heb ik mijn huur voor mijn eigen woning gedurende deze drie maanden stop gezet, omdat het voorlopig onbewoonbaar was verklaard. Voor de vervangende woonruimte heb ik wel huur betaald. (het zelfde bedrag van € 600,-) Bij terug keer in mijn woning, ben ik de huur weer gaan betalen.
    Ik kon geen aanspraak maken van de opstal verzekering van mijn woningbouw, en heb zelf een nieuwe keuken moeten aanschaffen.
    Nu heb ik echter tot overmaat van ramp een schrijven gekregen van een deurwaarder, en moet ik 30 september voor de rechter verschijnen, omdat de woningbouw de drie maanden huur die ik dus niet betaald heb eist.

    Ik hoop dat jullie me advies kunnen geven.

    Groet,
    B.Nierop

    1. Beste B. Nierop,

      Mijn advies is: zo snel mogelijk hulp van een huurrechtadvocaat of rechtsbijstand zoeken. Het is niet zo te zeggen of er wel of geen huur verschuldigd is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Veel succes!

      Danny

  5. ik loop een maand achter met de huur nu wil de verhuurder dat ik 2 maanden vooruit betaal anders moet ik er met een maand uit kan dit zomaarr het is een particuliere verhuurder die eigenlijk ook niet wilde dat ik bij de gemeente mij inschreef op dit adres kunt u mij zo snel mogenlijk advies geven ? mvr gr e

  6. Hallo,

    Ik heb een vraag die ik weinig tot niet tegenkom op internet.
    Ik heb vanwege echtscheiding (wat uit de hand liep) via mijn werk een huisje kunnen krijgen.
    Echter staat het gehele pand al een aantal jaar op de voor de sloopregeling.
    Ik kreeg een contract voor een jaar. Deze is bij verscheidene die hier wonen dus al verlengd de afgelopen jaren.
    Vier maanden terug kreeg het hele pand de brief dat we het huis uit moeten.

    Omdat ik ben vertrokken bij mijn ex krijg ik geen urgentie. ‘Die had ik dan maar aan moeten vragen voor ik wegging.’ Maar er was niet echt een keuze om te blijven. Het werd gewelddadig.
    Nu ben ik starter en heb ik slechts een paar maanden woonduur.
    Ik reageer op 3 woningsites. Ik heb dan ook 3 woonpassen: woonnet-haaglanden, woonnet-rijnmond en woonkeus drechtsteden.
    Ik ben niet kieskeurig en reageer dan ook op alles wat maar past. Echter hoog op de lijsten kom ik niet.
    Ik zou dan ook graag willen weten: heb ik ergens recht op? En wat gebeurd er als ik aan het eind van het jaar geen ander huis heb? Sta ik dan op straat met mijn kinderen (14 en 20)?

    Alvast bedankt voor uw reactie.

    Met vriendelijke groet,

    Pearl

  7. Hallo
    ik heb een vraag we hebben dubbele beglazing met zo genaamde k100 profiel nu willen ze het vervangen voor andere dubbelglas maar onze raamkozijn moeten dan op nieuw geschilderd worden door dat ze zijn beschadicht door het vervangen van het glas de stichting wil het niet doen en ook niet vergoeden het is voor de bewoner kan dit zo maar

  8. Als ik een woning huur, is het dan normaal dat ik voor het onderhoud van de ketel moet zorgen?
    Mijn verhuurder wil mij een rekening hiervoor sturen maar ik ben het er niet mee eens.

  9. hallo

    een vraagje ik huur al vier jaar een woning maar de pesten rijen worden met de dag erger. Tot er nu camera’s in de flat zijn geplaats. En ik mag een bezoek meer hebben ook niet mijn vriend mag slapen daar. Ze dreigen mij er nu uit te zetten. Omdat ik me niet aan de regels houd van mijn buren en woningbouw. Maar hoe kan ik verder gaan met me leven als ik niet eens iemand mag hebben slapen 1 nacht in de week. En de kinderen kunnen niet normaal buiten spelen.En de oudste kan niet op een bankje zitten daar voor de politie is gebelt 2 a 3 keer. En voor 23.00 uur sávonds moet ik me honden hebben uit gelaten anders moeten ze het maar binnen doen dus ik kan ook niet weg of een avondje uit gaan

    Mvg dominique ravesteijn

  10. Lauren

    Hallo,

    Ik heb vandaag met mn vriend een huur contract van een jaar getekend..alleen kreeg ik het best benauwd toen er in het contract stond dat als de relatie uit zou gaan en eentje wil er van het huuders contract af moet de andere ook uit de woning vertrekken.
    Kunnen ze je zonder pardon zomaar op straat zetten al kan je in je eentje de huur gewoon betalen?
    Krijg nu een btje het gevoel van als je in je woning wilt blijven wonen dan moet je voor altijd bij elkaar blijven terwijl niemand weet wat de toekomst brengt.
    Mag dit zo maar???

  11. lagrange

    Ik heb een kontrakt van 3 . 6. 9.jaar en woond er nog maar 6 maanden moet lk dan een boete betalen +3 maanden opzeg graag uw mening Dank u

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *