Mooi, kat in ’t bakkie. Een studiegenootje van mij moest €190,- aftikken voor het laten schoonmaken van de schoorsteen van haar huurwoning die in zeer vervuilde staat verkeerde. De verhuurder had geen zin het zelf op te lossen. Wie moet dat betalen? Als de muren van je huurwoning in elkaar dreigen te storten, is het dan aan jou om naar de Gamma te lopen en steunplaten aan te schaffen om dat te voorkomen? En als door het dichttrekken van je voordeur de gevel in elkaar stort, betekent dat dan drie weken onbetaald verlof opnemen om met bakstenen in de weer te gaan en het geveltje opnieuw in elkaar te zetten?

Nee, ‘natuurlijk niet‘ zou ik haast zeggen. Maar sommige (grote) bedrijven zien het als een tak van sport om hun klanten de verkeerde dingen wijs te maken, wat ze – schat ik – op jaarbasis vele miljoenen zoniet miljarden euro’s op kan leveren. Of het nou is uit onwetendheid of tactiek, weten doe ik het niet – maar ik ben in ieder geval blij dat er in Nederland genoeg mensen opgeleid worden die er later hun werk van gaan maken dit soort misstanden recht te zetten.

Zoals ik in mijn vorige artikel over Huurrecht heb beschreven staat in het huurrecht de bescherming van de huurder centraal. Als huurder ben je verplicht te voldoen aan de afgesproken tegenprestatie (art. 7:212 BW), maar daar mag je natuurlijk wat voor terugverwachten. Allereerst het gehuurde (art. 7:203 BW), maar dat is logisch. Welke verwachtingen mag je echter hebben aan het gehuurde? De wet is daar heel duidelijk over: art. 7:206 BW zegt dat de verhuurder verplicht is tot herstel van gebreken. Hoewel dat niet letterlijk in het artikel is terug te vinden, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de verplichting van preventief onderhoud onder dit artikel hoort te vallen. In specifieke gevallen kan er sprake zijn van een recht op schadevergoeding, namelijk wanneer het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder (art. 208 BW).

Het herstellen van gebreken, oke. Hoe zit dat in het geval van de schoorsteen die dringend schoongemaakt moest worden? Vuile schoorstenen zijn een belangrijke oorzaak van brand. Bovendien kan er giftige koolmonoxide in de kamer terechtkomen als de open haard niet vrijelijk kan beschikken over een weg naar buiten. Het is dus overduidelijk dat hier sprake is van een gebrek zoals de wetgever heeft bedoeld in artikel 7:206 BW.

De verhuurder heeft vervolgens aangegeven de kosten voor het schoonmaken van de schoorsteen niet te gaan/willen betalen, omdat het ‘de eigen verantwoordelijkheid is van de huurder’. Prima. Het is inderdaad zo dat ‘kleine herstellingen’ (art. 7:206 lid 2) door de huurder zelf gedaan dienen te worden (denk aan het vervangen van een lampje, als dat lampje onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst). Ook hoeven gebreken in beginsel niet verholpen te worden als dit onmogelijk is of als het uitgaven vereist die van de verhuurder niet gevraagd kunnen worden.

In dit geval kan het gebrek prima verholpen worden en de €190,- aan kosten die de huurder noodgedwongen heeft moeten maken omdat de verhuurder het gebrek niet wilde verhelpen, is nou niet bepaald een uitgave die van de verhuurder niet gevraagd had kunnen worden.

Lid 3 van artikel 206 vertelt ons dat als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is (wat in ‘normaal’ Nederlands wil zeggen, dat als de verhuurder het probleem niet op wil lossen), dan mag de huurder het probleem zélf verhelpen en de kosten die hij daarbij heeft gemaakt verrekenen met de huurprijs. De €190,- mag in dit geval dus ingehouden worden op de te betalen huurpenningen. (En het is vervolgens aan de verhuurder om, als hij het er niet mee eens is, naar de rechter te stappen. Lekker makkelijk voor de huurder dus!) Deze mogelijkheid is geheel nieuw ten opzichte van het oude recht, waar nog een machtiging van de rechter nodig was om dat te kunnen doen.

Als in een contract voor het huren van een woonruimte iets anders is afgesproken, bijvoorbeeld dat ‘alle gebreken door de huurder zelf opgelost dienen te worden’, dan zijn die bepalingen van rechtswege nietig (art. 242). Wat betekent dat ze gewoon geen werking hebben. Het is sinds de nieuwe regels in het Huurrecht dan in principe ook niet meer mogelijk om een minder goed onderhouden woning te verhuren voor een, bijvoorbeeld, relatief lage huurprijs.

Nu heb ik met m’n studiegenootje een leuke deal gesloten, en om het spannend te houden gaan we de €190,- euro niet in mindering brengen op het huurbedrag: als het mij lukt de verhuurder zover te krijgen dat hij toegeeft dat de kosten voor het schoonmaken van de schoorsteen voor zijn rekening komt en de uitgave ook daadwerkelijk betaalt, dan mag ik van de helft van dat bedrag vakantie gaan vieren en gaan we het andere deel van het bedrag besteden aan een picknick met goede flessen rosé en een leuk feestje in het Vondelpark voor een groep genietende rechtenstudenten. En dat is met mooie, warme dagen in het vooruitzicht helemaal zo slecht nog niet! – To be continued –