Er wordt nogal wat gehuurd en verhuurd in Nederland. Hoofdgedachte van het recht dat van toepassing is op de verhuur van woonruimtes is dat de huurder die de huur tijdig betaalt en aan andere verplichtingen voldoet, recht heeft op ongestoord huurgenot.

De huurbescherming zoals die terug te vinden is in het Nederlandse Burgerlijk Wetboek heeft twee pijlers: huuropzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. Als er geen strenge regeling zou bestaan op het gebied van het opzeggen van huurovereenkomsten van woonruimtes (waar overigens zowel eengezinswoningen als (studenten)kamers als bijv. een woonwagen wordt verstaan) dan zou je van de ene op de andere dag uit je huis gezet kunnen worden. Dat wordt onwenselijk geacht.

Aan de andere kant is het relatief simpel om de huurder van een woning ‘weg te pesten’, door de huurprijs van het gehuurde zo ontzettend hoog te maken dat de woonruimte onbetaalbaar is geworden. Daar richt de tweede pijler van de huurdersbescherming zich dan ook op.

Als een opzegging van een huurovereenkomst plaatsvindt met instemming van zowel de huurder als de verhuurder, dan is er geen enkel probleem (art. 7:271 lid 1 BW). Veel vaker echter, komt het voor dat een van de twee partijen de overeenkomst op wil zeggen. Doet de huurder dat, dan dient een termijn in acht worden genomen gelijk aan de tijd die twee huurtermijnen (de periode waar 1 huurbetaling voor plaatsvindt) maar minimaal één en maximaal drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub a). Voor de verhuurder geldt een langere termijn: de in acht te nemen termijn mag namelijk niet korter zijn dan drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub b).

De verregaande bescherming van de huurder komt tot uitdrukking in de limitatieve opsomming van art. 7:274 BW waaraan de opzeggende verhuurder is gehouden. Die komt er in het kort op neer dat als een opzegging van de verhuurder niet wordt geaccepteerd door de huurder (of als de huurder in z’n geheel niet reageert), een opzegde huurovereenkomst in dat geval van kracht blijft totdat de verhuurder het initiatief heeft genomen zich te wenden tot de kantonrechter (art. 7:272 lid 2 BW) en deze een onherroepelijke uitspraak heeft gedaan (art. 7:272 lid 1 BW). Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag slechts opgezegd worden tegen het einde van deze bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1 BW).

Toepassing van de huurbescherming
Art. 7:232 BW bepaalt het bereik van de huuropzeggings- en huurprijsbescherming. Het belangrijkste lid van dit artikel is lid 2, dat bepaalt dat de huurovereenkomst ‘welke een gebruik van een woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’, niet wordt gereguleerd door de strenge woonruimtebepalingen. Overigens dient opgemerkt te worden dat een korte duur als zodanig niet beslissend is! (naar zijn aard slechts van korte duur). Lid 3 van eerdergenoemd artikel is 1 juli 1993 ingevoerd om een versoepeling in te houden voor de zgn. ‘hospitakamers’, waarbij de verhuurder zelf ook inwonend is in het pand. Deze versoepeling geldt slechts in die gevallen dat de huurtermijn de negen maanden nog niet is gepasseerd (lid 3).

Dit artikel dient als introductie op het onderwerp Huurrecht, met name gericht op de huur van woonruimtes. De komende weken zal ik uitvoeriger komen te spreken over dit onderwerp, mede naar aanleiding van veel e-mails die mij recent hebben bereikt over dit onderwerp. Ik zal bij het opstellen van mijn artikelen proberen de beantwoording van per e-mail binnengekomen vragen integraal mee te nemen. Nieuwe vragen over Huurrecht zijn dan ook van harte welkom per e-mail of als reactie op dit artikel.